北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
连着收到问劲松的咨询，最多的当然是问这新地块的了。我是实在不好说什么，只能说是等着呗，反正现房销售呢，到时候再说吧。有一个小伙子是最让人无语的，非得让我表态，如果支持的话，他就从现在开始等，到时候应该能凑到多万，准备抢个小户型。
沃天，只能让他拿脚后跟想想吧。大哥，这里是四环内啊，全北京不知道多少只眼睛盯着呢。一共才1.2万平米的住宅面积，就算是全部对外销售才能有几套房？常规来讲就按平均80平的小户型也不过是套。而来万最多买50多平的，估计一共也没有20套，你确定能有这么好的运气？
再说了，麻烦看看是哪家开发商拿下的土地？是葛洲坝，央企。再看看这块地是什么地方？旁边就是中国能源大厦和葛洲坝大厦，能理解了吗？到人家家门口去抢房，谁给的你这逆天的信心啊？
换句话说，就算是到时候葛洲坝宣布了，一视同仁，欢迎穷人们来我们家门口抢房，你敢信吗？反正我不敢信，屌丝最好别做胳肢窝的梦，就算有出头露脸的机会，但还很可能给剃了毛呢。你的位置挺重要的，还是在底层坚守比较踏实。
二、
说实话这地块只能说是属于劲松街道，但跟大众概念里的劲松隔着三环路呢，几乎是八竿子打不着。
但劲松也有好消息，一个是老旧小区改造，劲松模式又登上了光荣榜。二是一区号楼的原址重建，让众多老旧小区看到了希望。所以也有两个人来问，如果真的旧貌换新颜了，是不是意味着升值能和北城看齐，甚至跑赢大盘赶上去？
这我也不知道，只能说有可能吧。但这可能性要有前提，就是北城的老旧小区不许改造，更一辈子不许原址重建。也就是说，只许劲松的州官放火，不许其他地方的百姓点灯。你觉得有可能吗？
俩人都没再回复我，有可能是听明白了，不再做白日梦。也有可能是真的听明白了，看到了独霸天下的希望。一切皆有可能，心有多大，发财的梦就有多大，这心得多大啊！
我并不是说劲松有什么不好，而是说别幻想只有这一个地方会变好。劲松一定会越来越好，但不能阻止其他板块的老小区也进行改造。发财要靠自己努力去争取，但别建立在“被窝里放屁，自己独吞”的基础上，那就不是社会主义的核心价值观了。
三、
说点儿劲松的碎碎念吧。
我第一次来劲松是80年代初，朋友说他们家搬了新房，让去家里玩儿。于是大家就一窝蜂的骑着车呼啸着冲往城外，那会儿管出二环都叫城外，甭管是什么地方都一样。
其实去他们家主要不是为了看房子，那会儿虽然住平房的居多，但并不觉得楼房有多好。因为没体验过，没有对比也就没有伤害，甚至住平房的人都不敢奢望自己能住上楼房。
所以我总说，为什么现在很多人吐槽房价啊？那是因为他们看到了自己买房的希望，所以才敢于吐槽。而倒退30年之前，正常人是不吐槽制度的，都老老实实的排队等分房，或者干脆的死心了，根本就不敢想。
古代的农民绝不会吐槽什么教育孩子太累太烧钱，因为他们根本就读不起。只有看到了希望，人们才会产生欲望，否则凭空的幻想是会耗费体能的，人类没那么傻。
回到当年，我们既然不是为了看房子，那到劲松去看什么？看猪、看牛、看狗、看庄稼地。城市里的肯定不让养猪养牛的，也不知道为什么那会儿也不让养狗，所以城里孩子根本就没见过这些活物。马是可以看到的，每天晚上7点之后，马车可以进城。主要是从广安门和广渠门永定门进来的，一路的马粪，非常的壮观。
不知别人怎么想的，反正我第一次见到猪是觉得挺好玩儿的，觉得那尾巴太有意思了，真想揪过来玩会儿。牛只敢远远的看，不敢过去。狗是不让我们过去的，太tm不友好，气得我都想扔石头。
那会儿看了劲松的房子也觉得怎么着，现在想来可能就是一区二区的，或者是老虎洞儿的也没准儿，反正那会儿也分不清楚，觉得郊区都差不多。
四、
劲松现在是明明白白的属于朝阳区的，但在当时是稀里糊涂的，很多人都认为是崇文区。甚至很多官方单位都闹不清楚，比如劲松九区，至少到5年左右，我还见到有的单位门口挂的崇文区的牌子。
而且有的市政维护也有崇文区负责，大概原因是因为这里与崇文区交界，而用市区协助管理相对方便一些。毕竟当时劲松等地的建设速度太快了，朝阳区的设施什么的跟不上来。所以我印象中那会儿连劲松的学生都可以报考崇文区的，至少在初期是这种情况。
而且在很长的一段时间内，劲松的住户也不太拿自己当朝阳区的，或者是根本不在意。这是因为广渠门外直到马圈忠实里，也就是关厢一带从一开始就是崇文区辖区，劲松属于两区交界，分房过来的人很多还都是之前住在崇文的，都懒得分辨两个区的界限。
很典型的就是学校，比如52中，位置在马圈，这是崇文区的中学，但当时肯定有不少劲松的孩子。说实话那会儿才真的是就近入学，小学并不太区分哪个区，离得近就上，想去重点小学自己想办法。中学自然也一样了，市重点和区重点都得凭成绩，二类校没准儿，先凭成绩后看运气。最后成绩一般的那就都是大波轰，先在附近的，塞满了就看周边的有没有学位。
不光是52中，当年处在交界线附近的都这种情况。比如59中和中，这些学校都没了，但当时也无所谓什么哪区的学籍，只要能接受就去上。我在劲松反正遇到过不少这些学校的，他们自己也说不清怎么就去崇文区上学了。
52中大概在80年代末期的时候因为拆迁，部分学生搬到了幸福大街和珠营胡同路口的火神庙里上课。开始说是分校，后来就剩这一个了吧。再后来和59还是49中合并了，再后来又合并入广渠门。所以前些天我见到一个人发帖子，说自己是52中毕业的，也就是现在的广渠门中学。看完了很想给他留一句，您这是在普及历史呢，还是想说自己小时候其实学习不差呢？
五、
为什么出现劲松这么大的住宅区？这就要说到当时朝阳区的定位了。现在的朝阳定位自然是CBD商贸了，使馆区都规划了好几个。但在建国之后到80年代前后，朝阳的定位一直是五大工业基地为主。所谓五大就是纺织、机械、汽车、电子与化工。
纺织是在八里庄，北京最早的工业区，其中国棉三厂老大的规模了，还有针织厂什么的，都是那个年代的风口产业，也是所有农业化国家的工业起步产业。电子自然是在酒仙桥了，电子管厂不亚于现在的芯片制造，高科技。这就是现在的电子城、等等，都是时代的产物，宿舍区就是那些老街坊。
其他的三个都和广渠门外有关，化工虽然是垡头为主，但在广外也建了化工实验厂，好像是这个名字吧，我记不清了。另外两个就是双井的机械和大北窑的汽车，都是工业化初期的重中之重。
“广东五厂”，估计所有人听到都以为是广东的，但其实不是，全称应该是广渠门外东五厂，有说东五厂的，也有说广东五厂的。北齿、北重、北重型汽车、北建机械、光华木材厂，这几个厂子的原址就是现在的富力城，好像还包括北内的一部分吧。
除此之外，这附近还有北京吉普、北人、北起重、北汽等等，我也数不清了，各个都是当年让人羡慕的大厂，发工作服有劳保的。我的不少同学和朋友都是大厂子弟，聊起当年的辉煌让人感慨。
所以明白了吧，之所以出现劲松、武圣、潘家园等居住区，就是为了解决这些大厂员工的住宿问题。当时有个口号，或者是目标吧，大意是解决通惠河以南30万工人的后顾之忧。
老有人争论这些老公房的质量好不好，其实在我看来意义不大。这就跟讨论过去的马车快不快似的，实在没必要。任何问题都不能简单的用现在的标准来衡量，而是要放到当时的特定历史空间来考虑。
以劲松来说吧，如果按现在的标准，那当年无论是规划设计还是工艺什么的都不达标，跟现在的新房没法比。但这是在40年前啊，一切都是起步阶段，不能苛求的。我问过好几个当年参与施工的老工人，表达的都是一个意思。非说质量好谈不上，但这已经是在当年条件下最好的了，毕竟是给自己盖房子。
比如基坑吧，当年没有现在能精准到厘米的打桩机，就是靠人工。那工人们没别的，就是一下下的凭良心和对未来的憧憬来施工，不敢说多精细，但肯定是当时能做到的最结实。再加上当时资金不足是谁都心里明白的，那就更得用质量来弥补了。任何一个行业的从业者都是有职业道德的，尤其是产业工人，打造出合格的产品才是最大的荣耀，才能得到尊敬，省的让人背后骂，甚至有可能被骂一辈子。
就像开头说的，拆掉的一区号楼，这可是年盖的，是试验品。我也不知道怎么个试验，但肯定是怎么省钱省工怎么来呗，估计都是砖木结构+预制板什么的，最省事儿。但也得看这个年份，，唐山大地震刚过去，抗震这根弦是装在所有人脑子中的。所以就是这种不合格产品，也好歹熬过了40多年没塌，说的过去了。
六、
对了，再普及下知识吧，“劲松”应该怎么读？不是读“近”，而是读“净”，这看看地铁和公交牌子的汉语拼音就知道了，读jin的时候是名词，劲头有劲什么的。读jing的时候才是形容词，猛烈或强大的意思。劲松，就是枝叶繁茂遒劲有力的松树，出自毛泽东诗词，是年才真正命名的。所以在80年代之前，北京没有劲松，只有“架松坟”这个地名。
按我朋友爷爷的说法，他50年代刚到北京的时候喜欢打猎，因为住在东花市，去远郊不方便。所以经常到架松坟打兔子逮鸟儿，也有时候去大北窑和潘家窑（潘家园）捞泥鳅。那会儿也没什么环保意识，打了小动物解馋。
朋友初中毕业的时候，正是北京职业教育大发展的时期，“劲松职高”是当时名气很大的佼佼者。那会儿他爸也动过心思，说要不甭上高中考大学了，提前上班挣钱也挺好的，于是就考虑过劲松职高。
后来问了个住劲松的朋友，说是学校没得到什么评价，光说劲松的消费太高了，说先不提能学到什么，那边的吃喝花销可是比城里还贵的。
开始都想不太明白为什么，后来说估计是各个大厂的效益好奖金多，所以东西才贵。有个佐证是超市，北京第一家“自选商场”在海淀学院路，第二家就是在劲松，应该是劲松商场里，而且是当时最高档的自选菜市场，年就开张了。说明什么？说明当时的劲松人不仅挣的多，有钱，而且是敢花钱，否则根本支撑不起来。
再一个佐证就是劲松的美食街了，一直到0年前后，南城除了方庄就是劲松。方庄的感觉是权贵居多，餐厅更豪华。劲松相对更平民，大众价格居多。我那会儿常去的主要是“食为先”和“炸酱面大王”，都是火翻天。
后来炸酱面大王把分店开到了红桥，我是第四天去吃的，关张了，弄得一脑袋懵逼，只好翻回头又打车到劲松。一问才知道，说是新店的生意太火，刚三天就把准备的材料全吃光了，实在补不上，只好停业进货。这种事儿估计在今天不会有了，可见当年南城百姓的消费热情吧。
在劲松吃饭时还遇到过这么件事儿。那会儿有个主打麻辣烫的馆子，其实就是四川火锅，招牌忘了，以香油碟和毛肚为主打，显得很时尚。有一次是眼瞧着进来仨半大小子，一看就是亲兄弟，是三胞胎都有可能，长的都跟鲁智深似的，膀大腰圆。店里的粥是免费的，这仨小子就一边吃火锅一边喝粥。
据说是仨人喝的太多了，老板出来说不让喝了。其实未必是老板小气，而是有可能真的供不上，熬不出来了。反正老板话说的不好听，问了一句“你们哪儿的”？仨小伙子就不高兴了，其中一个回了句“我跟你爸一单位的”，然后同时出手，一个抄腿俩架胳膊的，竟然把老板举过头顶做了几个曲臂。
等老板被放下来的时候，脸已经白了，嘴里念叨着有话好好说，踉跄着去后厨估计熬粥去了。当时我和朋友就感慨啊，这就是劲松的工人子弟，孔武有力，该出手时就出手，按现在话说是能动手就不逼逼。弄不好这三兄弟真和老板他爹一个单位的呢，反正都是周边厂子的。
七、
劲松的没落是在90年代中期之后。也不光是劲松，是全国的国营企业都衰落，所以才出现了年前后的下岗潮，几千万人失去了工作。朝阳区也一样，腾笼换鸟，把老工厂都拆了改建写字楼商场和居民区了，这才有了双井百子湾一带的众多高档公寓。
这几年是“劲松模式”被宣传的很热，看照片也确实不错，希望能坚持下去吧。不过说实话挺难的，看了看劲松地区的常住人口年龄段构成，65岁以上的占比30%多，估计60以上的能占到40%了，小一半。在这种老龄化社区里，什么模式都盈利困难。除非是卖保健品的骗子，否则从老人身上盈利难上加难。
前年的时候就有人咨询，说家里老人让骗子们忽悠的不行了，那么大岁数竟然被贷款买保健品。一套劲松的小房才价值多，老头儿的各种网贷都几十万了，问怎么办？没办法，这是公安法院该管的，我这说房子的帮不上忙。好歹现在是不让老人单独签委托卖房了，要不然劲松这种老公房社区能成为诈骗重灾区。
八、
老社区的碎碎念，希望劲松的改造能越来越好吧，更希望“劲松模式”真的能推广到全市全国。
仅供参考。
我是北京章哥，如果你有问题私信我。
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